家の売却を成功させる5つの手順とやること・知っておきたい注意点

大切にしてきた我が家、どうせ売るなら大切にしてくれる方に売りたい。もしかしたら潰して更地になってしまうかもしれないけど、それでもいい人に引き取ってもらえたらいいな…。

家を売るにあたってこんな思いを抱く方がとても多いです。

と同時に、これからやることがたくさん出てきますし、不動産業界はなかなかのクセモノが多いのも事実。一歩間違えると、大切にしてきた家を大幅安で手放すことになってしまったり、思わぬトラブルにも巻き込まれかねません。

当サイト「家売るマイスター」の主旨とコンセプト

このサイトでは、家を売るときにやるべきことや注意点、押さえておきたいポイントについて、家を何度も売買してきた不動産賃貸業&不動産投資家がこれまで重ねた成功談、失敗談を元に、現場のリアルな声でまとめています。

現場はマニュアルどおりに書かれた綺麗ごとだけでは済まされず、さまざまなトラブルやリスク回避をしていかなければなりません。

不動産投資を行っている人間では日常の出来事でも、一般の人なら人生の一大イベント。経験値がない状態で魑魅魍魎の世界に足を踏み入れてもただ単に業者のカモにされて終わってしまうことも少なくないのです。

当サイトを通じて満足が行く売買をしていただけたらこんな嬉しいことはありません。

まずは家を売る時に必須でやるべきことについて順番に見てみましょう。

やること①:まずは売却相場をリサーチ

どうせ売るなら高く売れたほうがいいに決まっています。であれば、ご自身の家が一体どれくらいで売れるのか、周辺相場を調べて大まかな売却価格を知っておくことが重要。

相場と言えば「とりあえず不動産会社に持ち込んで調べてもらえばいいのでは?」と考えがちです。

もちろん不動産屋に家の情報を持ち込むのですが、なんにも分かっていない状況の中で情報を持っていけば、ほぼ不動産会社の言うがままの状態になってしまいます。

まずはご自身の土地の値段(路線価)や周辺相場、できれば築年数や間取り、道路付けなども加味した売却相場価格を調べておくのがベター。

これを知ってるかどうかだけで、不動産会社は「このお客さんは色々調べているな?」と売りやすい安値価格で値付けすることを防げます。

相場を調べるためのツールはインターネット上に沢山存在します。

不動産相場価格を調べるための主要サイト

メリットデメリット
土地情報総合システム国土交通省運営で実際に売買された事例が分かるアンケート結果なので100%正確ではない可能性
レインズ実際の取引事例が掲載されているデータがそれほど多くない
全国地価マップ毎年地価が更新されている土地のみの価格なので建物は分からない
アットホーム今現在売られている物件が分かる成約価格は分からない
スーモ今現在売られている物件が分かる成約価格は分からない

下記記事で分かりやすくまとめているので是非一読を。

やること②:複数の不動産会社に査定依頼をする

出してみると分かりますが、2社、3社と不動産会社に家の査定をしてもらうと全く違う価格を提示してきます。

場合によっては数百万円、中には1000万円以上も変わるケースも出てくることがあります。

ではなぜこれほどまでに査定価格が変わるかと言えば、これは不動産鑑定評価の手法がそれぞれの会社で異なるため。

(査定金額の算出方法が「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」という3種類あります)

また同じ手法でも差額が大きくなる場合が出てきますが、これは見ている取引事例や今まで売買してきたその会社の実績、抱えている顧客などによっても「売れる」「売れない」をぱぱっと判断していることも挙げられます。

それでも私たちは事前に相場価格を把握してから査定に望んでいるので、あまりにもかけ離れた査定額を出してきた場合はその理由を詳しく聞くことができますね。

ただし「高預かり」に注意!

例えば実際には良くても1500万円が最高値なのに、2000万円と査定する会社も中には出てきます。

高く査定しておけばお客である私たちも嬉しいですよね。

そこに付け込んで、つまり「なにはともあれお客にするために」とりあえず高い査定価格を付けておこうという不動産会社もいるのです。

このことを「高預かり」と言います。

こういった事態を防ぐ意味でも、複数社に査定依頼をするのは必須で行っておくべきでしょう。

そうすることで信頼できる業者なのか、自分の家の価値を業者はどれくらいで見るのかなどがヒアリングしながら確認できたりします。

またそもそも担当者との相性の問題も出てくるでしょう。

会社はしっかりしていても担当者が全然頼りない、、なんてことはかなりの頻度で起こるので、複数社見積もりをすることでしっかり誠実に対応してくれそうな人かどうかのチェックもできます。

詳しくは下記を参考に、ぜひ売却を成功させてみてください。

やること③:不動産会社と媒介契約を行う

複数社に査定を依頼したあとに、どこの不動産会社に自分の物件売却を取り扱ってもらうかを決める必要があります。

これを「媒介契約」と言います。

媒介契約には3つの形態があり、それぞれ特徴があります。

一般媒介専任媒介専属専任媒介
レインズ登録任意
業務報告義務任意あり
(1回/2週間)
あり
(1回/1週間)
複数社契約※1××
自己発見取引※2×
契約有効期限なし3ヶ月3ヶ月
おすすめ度★★★★★

この中で注目しておきたいのが、※1の複数社契約が可能かどうかと※2の自己発見取引。

複数社契約が了承されるのは一般媒介契約のみ。家を売ってもらうにあたり、どの業者が一番頑張ってくれそうか、相性が良さそうかなどは実際お付き合いしてみないとわかりません。

表面上良さそうなことばかり言っていたけど、いざ専属専任媒介で契約してみたら口ばかりで全然ダメだった…。なんてことはよくある事象。

ここはまず一般媒介で幅広く様子を見ながら進めつつ、もし「この業者さんが条件も集客力も強そうだな」と感じたら専任媒介契約をするかどうか、という流れで検討してみましょう。

これについても詳しく記事にしています。重要なポイントなのでぜひ一読しておいてください。

やること④:売り出し価格の決定

媒介契約した不動産会社と相談しながら売り出し価格を決定します。もちろんご自身で調べた相場価格も踏まえて。

売主としてはできるだけ高く売りたいところですが、価格は相場によって形成されているため自分の希望価格で一方的に決めても売れるものも売れません。

さらに実際に成約する価格は、一般的に売り出し価格よりも安くなることが一般的であることも覚えておいたほうが良いです(指値がほぼ入ります)。

ここでは最低限決めておきたい大切な事項を2つ設定しておきましょう。

売出し前に決めておくことその1:最低売却価格の設定

初めから安値で出す必要はないので、不動産会社と打ち合わせしながら売却スタート価格を決め、市場の反応を見ていきます。市場の反応とはズバリ「内覧件数」。

この内覧が入るほど、市場にマッチしているかどうかが判断できます。

それでもなかなか売れない、という場合は少しずつ価格を下げていく必要がありますが、「最低売却価格はここにする」という金額を設定しておきましょう。

やみくもに価格を下げていくのではなく、少しずつ最低価格に近づけていくイメージです。

売出し前に決めておくことその2:売却の期間設定

不動産が売れていく期間は一般的に価格を決めてから3ヶ月以内。これ以上早ければ安値で出した可能性があり、3ヶ月経過して内覧もほぼなければ市場にマッチしていない高値だと判断できます。

最初にいついつまでに売却したい期間を不動産会社に伝えた上で、価格調整も含めて設定した期間の中で売却へと繋げるような活動を不動産会社が行ってくれているのかを随時チェック。

一般媒介で様子を見つつ、ここならお願いできそうだという会社と専任媒介を結ぶことで、2週間に1回の活動報告がなされるため、それをしっかりチェックしながら設定した期間内に売却できるよう動きます。

広告宣伝、Webサイトの閲覧数、ポータルサイトからの問い合わせ、そして内覧数をチェックしつつ、もし積極的な活動が行われていないと判断できれば、3ヶ月毎に媒介契約を他社に変更してみるのも一つの方法です。

ちなみに専任媒介、専属専任媒介は3ヶ月で更新しなければ自動的に解約になります。

売却価格の決め方について、特に売主がやっておくと良い内容を中心にまとめていますので下記を参考に。

やること⑤:売買契約

売買契約については媒介契約した不動産会社に任せておけば手続きや必要な書類の指示など基本すべてやってくれますので、売主が積極的に動く必要はありません。

ただし事前に知っておいたほうがいいのが「売買にかかる売主としての費用」でしょう。

不動産売買では下記の費用や手数料がかかります。

費用項目詳細
仲介手数料売却額×3%+6万円+消費税
印紙税1,000円~6万円※売却額により変動
抵当権抹消費用数千円~2万円程度※司法書士手数料
ローン繰上返済手数料数万円※銀行による
その他費用売却内容による

不動産にかかる税金について

家を売却したことで、もし譲渡益(売却益)が出た場合は譲渡所得税と住民税がかかります。

しかも所有期間によって税率が変わるため注意が必要です。

短期譲渡所得(5年以下)39%
長期譲渡所得(5年超)20%

ただし自分の家、つまりマイホームについては有り難い制度「3000万円特別控除」が適用されます。つまり税金を収めなくてもよいケースになるのが大半。

特例を受けるためには国税庁が適用要件を設定していますので、ぜひ下記もチェックしておきましょう。

マイホームを売った時の特例(国税庁)

家の売却に役立つ厳選トピック

家と言ってもさまざまな種類がありますよね。

中古マンションや戸建、古い家の売却、そもそも売却先は対象にしたらいいのか、など著者の経験を元に項目別で記事にしていますのでぜひ参考にしてみてください。

古い家(木造戸建)を売りたい

空き家問題が叫ばれる昨今、耐用年数を超えた築古戸建が市場にどんどん出てきています。

そもそもこんな古い家って売れるのか?誰が買ってくれるんだろう、効率的な売り方は?などをびっしりまとめ上げています。

中古マンションを売りたい

戸建派、マンション派、なんて対決もよく聞きますが、市場で最もやり取りされているのが「中古マンションの売買」です。自宅を売却した人の約6割以上がマンションなんですね。

でもマンション売却を行った結果で「満足できない結果だった」と言っている人が約4割というデータが出ています。

ではなぜ失敗したと感じているのか、また失敗した具体的なポイントはどこか?など気になるところですよね。

ここでは「失敗しないマンション売却」と銘打ち具体的な事例と元に詳しく解説しています。

土地を売りたい

建物がない更地の状態で土地を売る場合、または現状建物が建っているけど解体して更地売りしたい、という2つのパターンがあります。

このパターン別に土地を売る際にあとあとトラブルになりやすいポイントや高く売るための方法を10項目ピックアップして解説しています。

再建築不可物件を売りたい

建築基準法の接道条件を満たしていないため、建物を壊したら改めて新築で建物を建てることができない「再建築不可」の家は想像以上に多く建っています。

原因は昭和25年に制定された建築基準法が何度も改定された結果です。またこれ以外にも市街化調整区域が理由で建て替え不可になっている家もあります。

ここでは再建築不可物件の上手な売り方のみならず、再建築を可能にしてしまうための方法についても掘り下げて解説しています。

所有オーナーは必見の記事です。

実需で売るか?それとも収益物件で売るか?

家を売るときに、売る相手は住宅ローンを使った「実需向け」がいいのか、それとも不動産投資ローンを使って購入する投資家に対して「収益物件」として売ったほうがいいのか?

またどちらが高く売れるのかは初めての方には分かりませんよね。

これはその物件の状態や立地、条件などさまざまな要素に影響を受けるのですが、これらを更に深堀りして分かりやすくまとめています。

家売る厳選情報WEBマガジン – TERRACE CLUB
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