不動産売却の仲介「媒介契約」はどれを選ぶ?メリット・デメリットを違いで比較

媒介契約のメリット・デメリットを比較した上で選ぶ

不動産を売却する際には自己発見取引(自分で買主を見つけること)だけで行う人はほぼいません。ほぼ必ずと行っていいほどどこかの不動産会社に仲介を依頼することになります。

この時に結ぶ契約を媒介契約と言います。「仲介」という呼び方のほうが一般的でしょう。

媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種類があってそれぞれ特徴や契約内容に違いがあり、売主の考え方や状況、また客観的に見てもメリデメがあります。

ここでは不動産投資家の目線から見るおすすめの媒介契約をそれぞれの違いで比較しながら解説します。

媒介契約3つの違いを比較

媒介契約には先述の通り下記3つの方法があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

この3つをそれぞれ契約項目別に一覧にしたのが下記。

項目一般媒介専任媒介専属専任媒介
レインズ登録※1任意
自己発見取引※2×
複数社依頼××
契約有効期限なし3ヶ月3ヶ月
業務報告義務任意1回/2週間1回/1週間
他社成約ペナルティなし違約金の可能性違約金の可能性
おすすめ度★★★★★
  • ※レインズとは:宅地建物取引業者の資格を持ち営業許可を受けた不動産会社のみが見れるネットワークシステムのこと。
  • ※2自己発見取引とは:売主自身が買主を自ら見つけて売買をすること

ではそれぞれの違いやメリット・デメリットについて順番に見てみましょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

著者はこれまでの取引を振り返っても全部一般媒介で行なっています。総合的に見てやはり一番高く、そして早く売れる可能性が高いと考えているためです。

メリット3つ
  1. 複数社に際限なく売却依頼できる
  2. 各社の特徴や活動状況が比較できる
  3. 個別に条件を変えることもOK

上記3つのメリットは著者がいつも感じている最大の要因。まずどの会社が一番高く、そして早く売ってくれるかどうかは依頼してみないことには絶対判断できません。

査定額がいくら高かろうが、営業マンや担当者がどれだけ人当たりが良かろうが、売主としては高く&早く売ってくれることを一番望んでいますよね。

そんなの任せてみないと確実に分からないからです。

その点一般媒介ならある意味片っ端から色々な不動産会社と話ができますし、依頼していく中でぴったりな買主を抱えている会社に当たる可能性もぐんぐん上がります。

逆に「この会社はダメだ」と思ったら契約期間もないので放おっておけばOK。希望学で売ってくれたら別にそれで良し。

なんてことも可能です。

または個別に仲介手数料の値引きをお願いしてみたり、営業マンによっては別途謝礼をお支払いすると伝えることで俄然やる気を出す人もいます。

このように不動産売却を成功させるために一番大きな要因はなんといっても「複数社への依頼が可能かどうか」の一言に尽きます。

もちろん一般媒介のデメリットもあります。

デメリット3つ
  1. 売主への売却活動報告義務がないので状況を自ら把握する必要がある
  2. 広告宣伝が積極的に行われない可能性がある
  3. レインズに登録されない可能性がある

一般媒介は売主への報告義務がないので状況を随時把握したい人には不向きです。ただ個人的に思うのは状況を把握しようがしまいが売却活動にはほぼ影響がないという点。

また専任や専属に比べると当然広告宣伝が積極的に行われないという点も懸念されますが、こちらも営業マン次第で一般でも広く売却活動をしてくれる業者はいくらでもあります。

例えば不動産売買のポータルサイト「楽待」や「健美家」で広告されている物件は一般媒介物件が大量に出ています。アットホームなどのポータルでも同様です。

もちろん専任や専属のほうが広告宣伝を積極的に行なってくれますが、不動産会社では独自のネットワークが形成されていることが多く、ネットポータルよりも業者間でやり取りをして売れていく物件が圧倒的に多い場合もあります。

優良物件ともなればネットポータルに出る前に一瞬で蒸発したりすることも。

だから広告宣伝が積極的に行われないというデメリットよりも、如何に多くの不動産会社に売却依頼をかけるかのほうが早く、そして高く売れる可能性を上げることができるでしょう。

またレインズに登録されないというデメリットも、業者の中にはこちらから「レインズに載せていただくことは可能ですか?」と依頼したら掲載してくれる業者はいくらでもいるというのが経験的にも分かっています。

つまり一般媒介のデメリットは売主の方で対応可能ということです。

専任、専属専任媒介のメリット・デメリット

専任と専属の違いは「自己発見取引ができるかどうか(専任はOK)」「業務報告義務の回数(専任は1回/2週間、専属は1回/1週間の違い)」だけなのでここでは一括りで見てみます。

メリット3つ
  1. 広告宣伝を積極的に行なってくれる
  2. 活動報告が定期的に流れてくる
  3. 仲介手数料の値引き交渉がしやすい

「広告宣伝を積極的に行なってくれる」のは、自社で引き受けた自社だけのお客様、という視点で販促活動が期待できます。例えば自社のHPに大きな枠で掲載するのも一つの方法でしょう。

そういう意味では一般では目に触れない可能性も上げることができます。また他では取り扱っていない自社唯一の物件情報として、独自のネットワークを使って他社に協力依頼をしたり既存顧客へへDMを送ったりなどの活動も期待できます。

そしてそれらを随時売主へ報告してくれるので活動状況が可視化しやすいという点もメリット。

ただしこれらを行なったことで一般媒介と比べてより高い効果を期待できるかどうかはその不動産会社がどれほどの実力と優良な顧客を抱えているかどうかにかかっているという問題も見逃せません。

そういう意味では初めから専任、専属契約をすることはある意味売主側の賭けとも言える側面はどうしても払拭できません。

それより専任、専属の大きなメリットは3の「仲介手数料の値引き交渉がしやすい」という点に集約されるでしょう。

「弊社で専任媒介していただけるなら、仲介手数料を1%値引き致します!」というウリ文句はよく聞く方法です。売主としても売買金額が大きいほどメリットが発生します。

仮に1億の物件なら100万円も手数料が変わってくるわけです。

ただし仲介手数料が値引きできるからといって、売却できるかどうかは別問題という点を見逃してはなりません。

不動産売却は「売れるかどうか」に全てが集約されているからです。

デメリット3つ
  1. 複数社契約ができない
  2. 選んだ会社の実力が未知数
  3. 両手仲介になりやすい

まず複数社契約できないのが大きなデメリットと言えるでしょう。その1社の、もっと言えば担当者の売却力に全てを依存することになるためです。

私たちは選んだ会社に売却力がどれくらいあるか客観的に知り得る情報は多くはありません。

営業マンはあれこれいい話ばかりしてくるのが定石ですが、本当にそれが達成されるかどうか流行ってみないとわかりません。

「じゃあ名だたる大手の不動産会社に依頼すれば問題解決では?」となるのですが、ここで新たな問題が発生します。

それは3の「両手仲介になりやすい」という側面。

両手仲介とは、売主側も買主側からも仲介手数料を得ることを指しますが、これをやられると必然的に買主候補はその1社が抱える顧客に限定されてしまいます。

さらに言えば、片手仲介よりも両手仲介のほうが2倍の手数料がもらえるため、多少売値が安くなろうが仲介側としてはさっさと処理したほうがお得。

つまり高く売れるどころか希望額よりも大幅に安く売られてしまう可能性を上げることになってしまいます。

我々一般人はプロである不動産会社のある意味言いなりな側面があります。媒介契約をした会社が「この金額ではまず売れないでしょうね」と言われたら「あぁ、、そうですか、、」と落胆する以外に方法はないでしょう。

我々に知識と経験がないことをいいことに、両手仲介手数料をいち早く得るために業界では本当にしょっちゅう行われている手法であることは不動産売買経験の豊富な人ならよく知っていることでもあります。

両手仲介が必ずしも悪いというわけではありません。

でも私たちは両手仲介にどういった弊害があるのか、デメリットを事前に知っておくことで目の前で起きている状況をより正確に分析しやすくなるという意味では把握しておく必要があるのは間違いありません。

あまりにも売却活動がスムーズではないと感じたら3ヶ月で契約更新しなければ自動解除できます。

専任、専属専任媒介契約をする場合に特に注意しておきたいこと

一般媒介契約の場合は特に気にする点はないのですが、専任と専属専任媒介契約を結ぶ際には気をつけておきたい注意点があります。

3つあるので順番に見ていきましょう。

①契約期間と更新条件、途中解約についての確認はしっかり

一般媒介契約は基本契約期間に対して縛りはありませんが、行政の指導としては3ヶ月が目安とされています。

これに対して専任媒介、専属前任媒介の場合の契約期間は3ヶ月。更新を行わなければ自動解除になります。

ただし「途中解除をした場合に手数料や違約金が発生する」と規約に記載されている場合があります(不動産会社によります)。

これを見落として途中解約してしまうとあとでトラブルの元になりますので、しっかり契約書の内容、特に契約期間と途中解約についての規約を読み込んでおきましょう。

②両手仲介を行わないかどうかの確認も

両手仲介とは不動産会社が売主も買主も両方自分で見つけ出して手数料を両方からもらう形態を指します。

こちらとしては両手仲介だろうが片手仲介だろうが高く売れればいいのですが、問題点は「買主候補の範囲が極端に狭くなる」ということ。

自社だけで買主を見つけるよりも他社にも依頼して買主を探してもらったほうが確実に買主候補を広く探し出せますよね。

この両手仲介は業界で、特に大手になればなるほどはびこっている方法なのでなかなか避けようと思って避けられるものではないのですが、媒介契約をする際に下記を確認してみましょう。

媒介契約前に聞いてみる事項
  • 「両手仲介で行いますか?」
  • 「両手でも構わないですが期間を決めて欲しい」
  • 「期間内に買主が見つからない場合は広く募集をして欲しい」

両手仲介を絶対にやめて欲しいと伝えてもそれは困る、という不動産会社もいます。

その際には上記交渉条件を飲んでくれるかどうかを契約するかどうかの不動産会社として判断材料にしてみると良いでしょう。

③3ヶ月で売却に至らなかった場合の契約乗り換えも随時検討

不動産会社の中には専任、または専属専任媒介契約をしているにも関わらず、積極的に売却活動をしない業者もいます。

この場合販売力がそもそもないか、物件に対して販売するやる気がないかのどちらかです。信じられない話ですがよくあります。

途中解約に縛りがある場合は3ヶ月様子を見ておき、こりゃダメだなと判断できたらさっさと他の不動産会社へ媒介契約を乗り換えてしまうのは十分に検討したいところです。

このリスクを考えてもやはり一般媒介契約は気軽に任せられる契約方法だと言えます。

結局おすすめの媒介契約は?

ここまでの内容をおさらいしてみましょう。

まず一般媒介契約では複数社に売却依頼できるという最も大きなメリットを享受できます。

いくつもの会社に依頼してみることで、どこが一番はやく売れそうか、対応がスムーズか、抱えている顧客数や宣伝力はどれくらいあるのかをしっかり比較することができます。

複数社に依頼するほどリーチできる顧客数も増えることは容易に予想できるため、売主側として各社と協力関係を結びながら積極的に売却活動に参加する意思があるなら間違いなく一般媒介で契約するのがおすすめ。

面倒なことが嫌な人は専任や専属専任を選んでもいいけど…

売却時期は早くなくてもいい、とりあえず面倒なことは全部業者に任せたい、もしダメな業者にあたったら3ヶ月でまた会社を変えればいい、という場合は専任、または専属専任契約でも良いでしょう。

ただし業者側の売却価格ダウン提案について安易に答えるのではなく、どれくらい活動しているのか、広告はどれくらいなされていてアクセスはどれくらいあるのかなどはしっかり分析する必要があります。

その上で納得して価格ダウンを検討する、というスタンスだけは必須で行うほうがおすすめ。

またもし自分で買主を探す可能性があるかもしれない、という場合は専属専任にしてしまうと実行できなくなるため、専任媒介にしておくべきです。

是が非でも高く売りたい、できれば早期売却を実現したい、という場合は文句なしに一般媒介契約で進めていくのがおすすめなのは間違いありません。

人気のエリアであるほど一般媒介にしたほうがよい理由

人気のエリアや駅チカ、商業施設にあるような不動産の場合、放おっておいても不動産会社は売りたがります。すぐ売れる可能性が高いためです。

つまり今考えている条件よりもさらにいい条件で買ってくれる投資家さんや住みたいと思っている人を素早く紹介してくれる確率がぐんと上がります。

であれば、わざわざ1社に絞られてしまう専任や専属専任にしてしまうのはもったいないとも言えます。

逆に田舎の物件で需要が見込めなさそうな場合は?

この場合は地場の不動産会社が強い販売力を持っている可能性があるため、一旦その不動産会社1社だけに対して「一般媒介契約」として任せてみても良いでしょう。

一般媒介にしておくことで売却活動が思ったよりも芳しくない、と感じればいつでも別の不動産会社に依頼することができますよね。

その際には一括査定を使って一気に依頼をかけることでより幅広く査定を募るという方法が使えます。

一般媒介で複数の会社に依頼を一気に実施できるおすすめの方法

自分で知りうる限りの不動産業者をあたり、物件周辺の業者に足を運んで売却依頼を行うのも悪い方法ではありません。

ただしそれ以前にやっておくとものすごく効率よく売却活動を進めていくことができる方法、それが「一括査定サイト」のフル活用です。

情報入力するだけで一気に1000社以上の会社にアクセスでき、かつその中で「その物件ならうちにぜひやらせて欲しい」「売れる自信があります」という業者だけを厳選してピックアップしてくれます。

一括査定サイトに登録している業者はサイト運営元に手数料を払った上で手を挙げているので業者サイドとしてもかなり必死に仕事を取りに来ますし、その分売主としても多くの業者の中から優良な会社を見極められるきっかけにもなります。

一括査定の選び方は?

現状無数にある一括査定サイトですが、どこを選べばよいのかについて分かりやすくまとめてみました。

同じように見える一括査定サイトでも、その一括査定でしか受けられない有名不動産会社が入っていたり、逆に地域密着型や地場の不動産会社が豊富に加盟しているなどそれぞれの特徴があります。

超大手不動産会社には査定して欲しいという場合は「すまいValue」

公益社団法人不動産流通推進センターによる不動産仲介件数のランキング10位は下記の通り。

ランク企業名仲介件数
1 三井不動産リアルティグループ41,533
2住友不動産販売37,643
3東急リバブル25,570
4野村不動産グループ8,922
5三井住友トラスト不動産7,935
6 三菱UFJ不動産販売5,569
7 みずほ不動産販売4,125
8 三菱地所リアルエステート1,129
9大京グループ6,580
10東宝ハウスグループ4,708

上記ランキングを見てもらうと分かる通り、上位3社が4位以下を突き放して大きな件数を挙げていることがわかります。

割合にすると、全国に不動産会社は12万企業もいる中での約30%をこの超大手3社が占めていることになります。

この3社に対して依頼できるのが「すまいValue」だけ。

国内で最も実績数がある会社に依頼したいと考える人ならこのすまいValueに依頼しておくとよいでしょう。

すまいValue公式サイト

大手から中堅企業まで幅広く依頼したい場合は「HOME4U」

都会でも無ければ田舎でもない、程よい地域にお住まいの方の場合は大手から中堅、地域密着型の不動産会社までくまなく網羅して依頼をかけたほうがより効率的。

またわざわざ訪問してまで査定は必要ないけど金額だけは知りたい、という場合にもHOME4Uは活用できます(机上査定のみにチェックを入れればOK)。

その際には「HOME4U」を使うのがおすすめです。

NTTグループの運営なので安心感も高くおすすめ。

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「すまいValue」との併用で活用すればより高く売れやすくなります。

田舎の物件だし大手じゃなくて地域密着型で依頼した場合は「イエウール」

できれば地元の不動産会社に査定から売却をおまかせしたい、という場合は「イエウール」がおすすめ。

以下公式サイト引用です。

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登録業者数も1600以上と業界最大です。

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まとめ

一括査定の良し悪しや上手な使い方については別記事でまとめていますのでぜひこちらも合わせて読んでみてください。

一括査定で賢く売却を成功させてみてください。

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