不動産一括査定はどこを使ったらよいのか全方位で比較＆メリット・デメリット

「不動産売却する際には一括査定が有効」などとよく言われていますが、理由は簡単、1社だけで査定をしてもらってもそれが適正な価格かどうか一般の人には判断ができないためです。

だからといって一括査定を使えば万事OKかというとそんなこともなく、使う際の注意点や媒介契約を結ぶ不動産会社の選び方についても事前にきちんと理解しておく必要があります。

ここでは一括査定のメリット・デメリット、売却する地域によってどう使い分けたらいいのかも含めて厳選3社＋αについて詳しく分かるように書いています。

大事なのはエリア。売却する物件の地域ごとに一括査定サイトも使い分ける必要があります。

①一括査定サイトの利用者数ランキングで比較

どの一括査定が一番使われているのかは、利用する側としては気になるところ。

これについては東京商工リサーチが10社のサイトを対象に行なった調査結果が出ていました。

調査時期：2018年7月
調査対象：デスクリサーチ、ならびに関係企業等へのヒアリング
調査機関：（株）東京商工リサーチ
調査内容：
　- 1. 利用者数:最新月の月間査定依頼ユーザー数
　- 2. 提携不動産会社数:最新ステータス
　- 3. 提携大手不動産会社数:最新ステータス
　- 4. エリアカバー率:最新月における対応中の市区町村数
　- 5. エリアカバー率:最新月における対応中の都道府県数

ただこのデータ、母数や調査対象が曖昧な点と1位以下の「月間ユーザー数」がなぜかざっくりし過ぎている感じが否めません。なんでこうなったのか？

また、シェア数が多いからといって必ずしもご自身の物件が「イエウールがピッタリ♪」とはならない点に注意。後述しますが一括査定は売主さんの考え方や物件の地域ごとで使い分けるほうがより適切である点を見逃してはいけません。

ということで調査会社は国内第2位の信用調査会社であることも踏まえるとちゃんとリサーチした結果だろうとは思いますが、正直データ的に不足感は否めないので参考程度に。

ここまでのまとめ

単純にシェア数だけで見てもそれが必ずしも自分の物件にも当てはまるとは限らない。利用者数は参考適度に。

②提携不動産会社数ランキングで比較

一括査定サイトが提携する不動産会社の数。これも素人目には数が多いほうがより沢山の会社の目に触れるのでいいような気がします。

提携業者数の多い順にランキングにして見てみましょう。

これを見ると「お～マンション売るならマンションナビがいいじゃん」と思いがちですが、もちろんそうかも知れないし、単純に数だけで見ても意味がない可能性もあります。

というのも、例えばイエウールやイエイは1600社だけど、HOME4Uは1300社で後者のほうが数字上は少ないですが、前者は同じ会社でも支店まで含めてカウントしています。

それに対してNTT運営のHOME4Uは1不動産会社1カウント。

単純に数えるとHOME4Uが一番提携数が多いのです。

あと、1000も超えていれば正直どこを選んでもさほど大きなブレの影響は受けないとも言えます。

最大査定数はどう見るべきか？

それぞれの一括査定が設定している「最大査定数」という項目、これはそのサイトを使ったらMAX○社が査定見積もりしてくれるよ、という意味ですが、これは多いほうがいいのか？それとも適正な数ってあるのか？という点ですが、

結論から言うと「手間暇かけてでもできるだけ多く見てほしい」という人の場合は最大査定数が多いほうがいいでしょうし、「そんな沢山来られても混乱するし必要ない」という場合は少ないほうが良いでしょう。

6社も見積もりもらえたら十分です。

ここまでのまとめ

単純に提携業者数だけで見てもあまり意味はない。あとは自分の取れる時間に応じて提携業者数の多い少ないを選ぼう。

③机上査定の有無で選ぶ（電話や訪問の有無）

査定方法は大別すると2種類。「机上査定」と「訪問査定」があります。

簡単に言うと下記です。

各社この「机上査定だけでもOKとしているかどうか」に違いがあります。とりあえず査定金額を知りたいだけでわざわざ訪問してもらわなくても大丈夫、という人向け。

これについて一覧で見てみましょう。

HOME4Uを例に取ると、査定項目入力欄に下記のような選択肢が出てきます。

さらに備考欄に下記のように要望を記載できるようになっています。

一括査定のデメリット？として、入力が終わったらすぐに電話がざざーっとかかってくることに。

これ、仕事中だったりするととてもじゃないけど対応できなかったり、そもそも連続でずっとかかってくるのでかなりウザったいことになります。

口コミでもその状態が分かります。

いよいよマンション売らなきゃ、で。
昨日の深夜にオンラインの不動産一括査定を2カ所に申し込んだら、朝から電話が鳴りっぱなし。
とりあえず留守番電話さんに対応してもらってる。(^^;;

— みゆちん (@miyupippiy) April 30, 2016

覚悟を決めずに、不動産一括査定サイトに申し込みをすると、仲介業者からの電話の嵐に耐えきれず仲介業者の言いなりになって安値で売ってしまうもしくは、長期戦に持ち込まれて時間を無限に取られてしまうということが避けられなくなってしまいます。

— 不動産・ワンルーム売却｜サポートセンター (@oneroom_selling) August 15, 2019

その点机上査定だけでもOKで、さらに備考欄で上記のように伝えることができれば安心して査定をお願いすることができますね。

ただし注意★机上査定では本来の査定額は分からない

机上査定は文字通り机上の査定であり、本来の査定額とはかけ離れている可能性も十分にある簡易的な査定方法です。

もっと高く売れる可能性があるのに相場で算出されてしまったがために本来物件が持つスペックは反映されませんし、逆に築古でボロボロ、相場よりもかなり低い価格にならざるを得ない状態出会ったとしても高値で査定されてしまっていることも全然あり得ます。

売却の意思があるのならしっかりと訪問査定を受けたほうがよいことは言うまでもありません。

ここまでのまとめ

とりあえず机上査定で申し込んで気になる会社にこちらからアクセスするのも一つの方法。

一括査定のメリット・デメリットを知っておく

これから不動産を売る人にとっては使い勝手の良い一括査定。特に不動産売却って一般の人には人生の中で経験する回数は1回とか多くても2回が限度。

著者のように不動産投資家でもない限りそうそう何度も経験しないし、だからこそ一般の人には知識や情報が全く無いに等しい状態。

ここでは一括査定を使う際のメリット・デメリットをしっかり把握できるよう、そして分かりやすいようにまとめてみました。

これらを一つずつ見てみましょう。

1.自分で足を運ばなくても自宅に居ながら、しかも一気に複数社へ依頼できる

不動産をさあ売ろうと思っても、どこから手を付けていいのか、またどの不動産会社に行けばいいのかを迷うことになります。

多くの場合は、近所の不動産会社を回ったり、大手有名どころの会社に1社ずつ連絡して、資料を持参しながら時間をかけて取り組んでいく必要があります。

ところが一括査定サイトの場合は必要な情報さえ入力すれば、一気に1000社以上の業者へ一括でアクセスすることができるため、手間と時間を大幅に削減することができます。

しかも利用料は無料で余分な手数料もないので、交通費や移動にかかるコストも全部カットできます。

2.売却までの時間を大幅に短縮できる

上記1に関連して、1社ずつ回る手間を省けるばかりか、仮に足で回った会社が見込みなしならまたイチから足で回って同じ資料を見せて同じことを話しながら一つずつ段取りしていくことに。

その点一括査定を使って同じ日時に呼び寄せれば話は一回だけで済むし、回る時間も全てカットできる。結果売却までの時間を大幅に短縮できて売却資金も早く回収できる可能性を上げることができますね。

3.売却に対して熱心な業者を発掘しやすい

不動産一括査定サイトに登録している不動産会社は、一案件につき１～2万円の費用を支払っている。

一ヶ月で100件の査定なら100万円以上のコストになる。

お客を獲得するために、どの不動会社も本気の査定をしてきますよ。

— タカぽん@家の売却研究家 (@iebaikyaku) December 12, 2019

一括査定を使うことで1000社以上の不動産会社にアクセスできることは先述のとおり。

この中から数社、多くても最大10社から連絡が来るわけですが、これは裏を返すと「超厳選された状態」とも言えます。

つまり数多くの業者の中から、かつ向こうから手を挙げて「はい！うちにぜひ売らせてください、高く売る自信があります！」という熱の入った状態の業者がアクセスしてくるわけです。

星の数ほどある不動産会社の中からより自信のある（可能性がある）業者が来るわけですから、やる気のない会社を回って時間を無駄にすることも削減できると言えま。

いえっち

特に初めて売却を経験する人には使い勝手抜群のシステムなのは間違いなし。

まずはメリットを見てみましたが、重要なのはデメリットでしょう。

一括査定を使うことでどんなことに注意して置かなければならないのかは事前にしっかり把握しておくべきです。

こちらも一つずつ見てみましょう。

1.電話が一気にかかってくるのでウザったい

マンションの一括査定の入力したらガンガン電話入ってくるww

不動産屋さんさお休みとかないのか………

— 🐨🌸えが☆🌸🐨 (@piaggio_mp3) April 30, 2018

これは仕組み上仕方ない側面があります。不動産の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあることは先述の通り。

机上査定でも査定はできるのですが、実際の現物を見てみない限り正確な査定額は出せないので相場で出すしか手はありません。

けれども建物はボロボロでリフォームに凄まじくお金がかかる、トイレが和式、キッチンは安いブロックキッチン、和室ばかり、などなど売却するにもお金がかかりすぎたり人気がない設備ばかりで売るにも売れないなど。

あとは道路付けが悪くて土地の評価が著しく下がる場合や周辺環境の状態にも左右されます。

これらを一つずつ実際に訪問して見ないと不動産会社だって正確な査定額を出しようがないため、やむなく電話して訪問日を打ち合わせしたいわけです。

この電話攻撃自体が嫌だ！という場合はそもそも一括査定は使わないほうが吉。

その代わり自分の足で回って1社ずつアタックしていくしか方法はありません。

2.中には「高預かり」をする業者も出てくる

一括査定で来る業者は他社がアクセスしてきていることも分かっています。つまりライバル他社との競争に巻き込まれていることを理解した上で連絡してきています。

他社に打ち勝ち、物件の媒介契約を取るためにはいわゆる見せかけの査定額、つまり売れる可能性が低いような高額査定を付けてお客さんの目を引く行為（これを高預かりと言います）をしてくる業者も出てきます。

不動産会社としてはいくらで売れようが要は仲介手数料を貰えればOKだと考えています（そういう業者がかなり多いのも事実）。

とにかくまずはお客を獲得しないことには仕事にならないため、こんな事態になる可能性も十分にはらんでいます。

そもそも「査定金額＝売却金額」ではないということも事前に知っておいてください。査定金額はあくまでも業者が値付けした価格でしかなく、実際に売れるかどうかはまた別問題。

こんな理由から、売主側としてもやるべきことがあります。

それは1社ずつ査定の根拠をしっかり聞いて、適正な値付けをしているのかどうかを売主側としてもしっかりチェックする必要があるわけです。

査定額を見極めるための方法として自分で相場を事前にチェックしておきましょう。方法は下記を参考に。

マンション、戸建（土地付き）など不動産売却相場の調べ方3つ

家を売るときに事前に相場価格を知っておくことで売却の値付けに売主も積極的に参加することができます。ここでは戸建やマンション、土地の値段まで相場価格や実勢価格を知っておく方法について具体的にまとめています。

terrace-club.jp

あとは下記の動画も参考になります。

3.そもそもどの一括査定がいいのか全くわからない

確かに一括査定サイトって何が違うのかよくわからないし、1000数百社とか加盟されていたらどの会社が入っているのかも見極められません。一体どこを使えばいいのか？は迷いどころです。

まず一括査定サイトは全部同じかと言われたら答えは「No」。

要はそのサービスごとに特色を持っている会社があり、利用者のタイプ（考え）や物件のエリアによって一括査定も使い分けるほうがより効率的に、かつ高値で売れる可能性を上げることができます。

ではどのように使い分けたらいいのかについて続きます。

利用者のエリア別・考え方別一括査定サイトの選び方

一括査定を選ぶ際にはその人の考え方や住んでいる地域によって変えていくとより効率的に売却活動ができます。

というのも、一括査定サイトごとに登録している業者が違ったり、連絡手段の選択肢があったりなかったりするからです。

具体的に言うと下記3つのポイントがあります。

これらを順番に見ていきましょう。

1.安心して沢山の会社に見てほしい、とりあえず査定だけお願いしたい場合

「HOME4U」は運営元がNTTグループなので安心感は抜群なのは言うまでもありません。

さらに登録業者数は「1300社以上」となっていますが、他の一括査定サイトは同じ会社の支店もカウントしているのに対してHOME4Uは純粋な会社数。そして会社数だけで見れば実質No.1の登録数なんですよ。

つまり沢山の会社に見てほしいって場合はHOME4U一択でOKってことです。

また「訪問査定は別にいいからとりあえずどんなくらいの価格になるかだけ教えて欲しい」という人もいるでしょう。電話は必要ないと。

HOME4Uの査定項目入力欄に下記のような選択肢が出てきます。

さらに備考欄に下記のように要望を記載できるようになっています。

さすがNTT、しっかりユーザーの意図を汲み取ってます。これで確実に電話がかかってくることを防ぎつつ査定を受けることができるというわけです。

全方位で安心な一括査定サイトです。

HOME4U公式サイト

2.超大手は必須で査定してほしい場合

不動産業界の中でいわゆる超大手と呼ばれる会社は「住友不動産販売」「東急リバブル」「三井不動産リアルティ」の3社です。

実はこの3社だけで日本の全不動産仲介の約30％のシェアを握っている状態です。不動産を売る3人に一人はこの3社で売っているって言うこと。

この3社に加えて「野村不動産アーバンネット」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」を加えて合計6社だけで成り立っているのが「すまいValue」。

不動産を売るなら大手以外は信用ならん！大手しか嫌だ！という場合はすまいValueを選んでおくと良いでしょう。あと超大手3社はすまいValue以外では登録されていませんよ。

すまいValue公式サイト

高く売れる可能性を最大限上げたいなら「すまいValue」と「HOME4U」を併用して利用してみましょう。

3.地方でしかも田舎なので地域密着でお願いしたい

大手不動産会社はなんだかイヤ、できれば地元の地域密着型の不動産会社に査定から売却をおまかせしたい、という場合は「イエウール」。

公式でも下記のように書かれています。

国内の大手不動産会社はもちろんのこと、地元密着型の優良不動産会社など、全国の厳選1600社以上から選択し、お客様に最適な査定価格を提案します

あとは単純に利用者数が一番多いという部分でも安心感はあると言えます。

情報はチャット形式で入力していくので分かりやすい作りになっています。

イエウール公式サイト

4.訪問査定を極力多く実施してほしい

各一括査定ではそれぞれ「最大査定数」が設定されています。その中で一番多い査定を期待できるのが「LIFULL HOME’S」と「Re-Guide」でそれぞれMAX10社の査定を受けることが可能。

ただRe-Guideは登録業者数が700社なのに対してLIFULL HOME’Sは1800社と業界最大。

これらを比較すると、LIFULL HOME’Sに依頼をしたほうが良いですね。

CMでみんなが知ってて賃貸でもお世話になっているホームズくんがお出迎えしてくれるのも安心感は強いと言えます。

LIFULL HOME’S公式サイト

5.両手仲介は絶対に避けたい

やや専門的な話になりますが、大手不動産会社ほど両手仲介が多くなります。両手仲介とは「売主も買主も1社独占で仲介を行う」ということ。

※業界的にこれを「囲い込み」と言います。

売主としてはできるだけ幅広い売却活動をしてほしいと思うもの。つまり1社だけではなく色々な会社に広報活動をしてもらってより売却率を高めて欲しいと考えるのが普通です。

そのようなユーザーファーストを第一主義にした売却を行なってくれるのがソニーグループの「SRE不動産」。

業界のことをよく知っている大家さんだったり、両手仲介だけは避けたいと考えている売主さんの場合はSRE不動産の活用で。

SRE不動産公式サイト

まとめと補足

最後に、媒介契約をする際に一番活用しやすいのは「一般媒介契約」です。

まずは幅広く色々な会社とお付き合いをしながら、「この会社に本格的に任せたいな」と感じたらその会社と専属媒介契約を結ぶと良いでしょう。

よい不動産会社を見極めるためには、

この3つを始めにヒアリングしながら、そしてその言葉どおり有限実行で動いてくれるかどうかを見ながら専任媒介をどこの会社と結ぶかを決めていくと良いですよ。

ぜひ役立ててみてください。