これから家を売ろうと思った際に自分の家がどれくらいで売れるのか、実際の相場価格を調べる方法について、「戸建」「土地のみ」「マンション」それぞれでの相場の調べ方についてまとめています。
売却前に相場を知っておくことで不動産会社が値付けした売り出し価格が適正なのか、また不動産会社との相談の際に目安として意見交換もできるようになります。
もっというと、不動産会社は「売る」のが大前提、つまり「安値で出せば売れる」ことが分かっています。でも売主側としては少しでも高く売りたいもの。
失敗しない不動産売却を目指すためにもぜひ押さえておきましょう。
マンション、戸建の売却相場を調べる方法①：ポータルサイト
マンションの場合は建物一室だけですが、戸建の場合は土地も関わってきます。が、調べ方は同様なのでどちらもこれからお伝えする方法でOKです。
ただし戸建の場合は土地の値段も知っておいたほうが良いので、そちらについても後述します。
まずは自分の物件情報を確認する
相場を調べるためには自分の物件と同じような条件に合わせて見ていく必要があります。つまりまずは自分の物件情報を知っておかないと見当違いな調べ方になってしまうということ。
確認しておくべき条件は下記です。
- 最寄り駅と駅徒歩
- 広さ（平米数）
- 間取り（3LDKなど）
- 構造（木造、鉄骨、RCなど）※1
- 築年数
- 駐車場の有無と料金
※1：RCとは「鉄筋コンクリート造」のことです
これらをメモして手元においた上でポータルサイトをチェックしていきます。
ちなみに最寄り駅ではなく市とか区で調べてもいいのですが、同じ市内、区内でも駅が違うだけで全く別物くらいの勢いで価格が変わるのが不動産。中には駅の東側と西側でも全然違う、なんてことも普通にありますよね。
だからまずは最寄り駅で調べるのが大事。その後エリアを広げてみていくと、だんだん周辺相場がどう違っているのかが分かってきますよ。
ちなみに、もし平米数がわからない場合は大体でもOKなんですが、もし分からないし手元に資料もないけど知っておきたい、という場合は下記のツールが使えます。
ちなみに廊下も大体の畳の大きさを目分量で測ればOK、トイレや洗面所、玄関は1～2平米、浴室も2～3㎡として考えれば大丈夫です。
不動産ポータルサイトで近似物件の売り出し価格をチェック
まずは誰でも見れるポータルサイトで、自分の物件に条件が近い売出し中物件の情報を見てみましょう。
ポータルサイトはたくさんあるのですが、ここでは誰もが知っている「アットホーム」を使って下記の条件を想定して調べてみます。
- 最寄り駅：JR鶴見駅（横浜市鶴見区）
- 広さ：70平米
- 間取り3LDK
- 構造：RC
- 築年数：30年
- 駐車場の有無：有（15,000円/月）
この流れで自分の物件に近い売出し中物件の価格を調べることができます。
他にも下記のようなポータルサイトがあって調べ方はアットホーム同様です。
マンション、戸建の売却相場を調べる方法②土地情報総合システム
①のポータルサイトの情報は、今現在売り出されている物件情報。つまり「まだ売れるかどうかは分からない値付けをされた物件」とも言い換えられます。
実際の売買情報もみたいですよね。
その場合に使えるのが、国土交通省が発表している「土地情報総合システム」です。しかもややこしいこと抜きでかなり簡単に見ることができますよ。
では早速見てみましょう。
- 最寄り駅：京王線千歳烏山駅（世田谷区千歳台）
- 広さ：75平米
- 間取り：3LDK
- 構造：RC
- 築年数：20年
- 駐車場の有無：なし
このように実際の売買実績を見ることができますので相場を知るにあたりとても参考になります。
ただしこの土地総合情報システムのデメリットは国交省が毎年行っているアンケートに基づいた結果だということ。つまり100％正確な数字ではない可能性があるということです。
では今度は100％正確なデータを見られる方法を紹介しましょう。
マンション、戸建の売却相場を調べる方法③レインズ
レインズは宅建の資格を持った業者しか見られないサイトと、一般の人でも簡単にアクセスできるサイトの2種類があります。
ここでは一般の人でも閲覧可能なレインズで見てみましょう。条件は上記世田谷千歳台と同様とします。
「土地総合情報システム」はアンケート結果に基づく売買実績でしたが、レインズは業者が実際に売買をした実績値になっているのでより正確な金額となっています。
ただ平米単価で表されているため、ご自身の物件に近い条件の平米単価と実際の平米数を電卓で叩いて弾く一手間だけご了承を。
全ての売買実績が見られるのは業者版レインズになるので、これは一般人がログインできない以上手軽に見ることができません。
ただし物件の売却をお願いする不動産会社と媒介契約を結べばお願いすることで私たちも閲覧可能ですので、媒介契約を結んだあとに依頼してみましょう。
戸建の場合は土地の相続税路線価を必ず見ておこう！
不動産投資をやっている投資家の間では当たり前の情報なのですが、一般の人は殆どと言っていいほど知らないのが「相続税路線価の調べ方」です。
この相続税路線価というのはかなり重要な情報で理由は2つ。
- 銀行が担保価値を見る時に使っている情報だから
- 同様に不動産業者も相続税路線価を元に値付けを考えているから
建物にも当然価値はあるのですが、見落とせない点として「建物は減価償却によって価値が年々落ちていく」という点が挙げられます。
減価償却とは財産としての価値は年々減っていくもので、それを費用として計上して新しい設備との入れ替えのために備える会計上の手続きのことをいいますが、なんだか難しいですよね。
難しいので減価償却の意味は理解しなくても大丈夫。
その代わり建物の法定耐用年数だけは知っておきましょう。
構造別法定耐用年数
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 47年 |
家、つまり建物には法定耐用年数という法によって定められた「建物としての価値」の期間が上記の一覧のように設定されています。
今の日本には22年を経過した家なんて腐るほど建っていますし、そこに人々は普通に暮らしているのにその価値がゼロ。法定価値はこのように定められているのです。
言い換えると「相場においても一般的には建物の価値はゼロとしてみなされる可能性がある」ってことです。
もちろんこれは極論で、状態によって左右されますので実際には相場上でゼロになったりはしません。
しかし土地には法定耐用年数の概念が存在しません。つまり土地は基本永続的に価値があるとされているのが現在の日本の考え方なのです。
そこで出てくるのが「相続税路線価」というわけです。
これを知っておくのと知らないのとでは不動産の価値に対する見え方が随分変わってきますのでとても重要です。
相続税路線価の調べ方
銀行や不動産会社が見る相続税路線価は、資産評価システム研究センターが更新している全国地価マップで閲覧できます。
では例として「埼玉県川口市川口２丁目」の住所で路線価を見てみましょう。
「C」とか「D」とか色々な表示がされますが、ここでは「D」の意味はあえて解説しません、別に知らなくても良い情報です。
もしこの川口町2丁目に60平米の土地を持っていた場合の計算式は単純に掛け算です。
24万円×60㎡ ＝ 14,400,000円
土地の相続税路線価は1440万円、つまり「それだけの担保価値がある土地」という見方ができます。
これに建物が乗っかっていればその建物の築年数や劣化状態、設備、周辺環境、エリア自体の人気度なども踏まえた価格が相場として形成されているということになります。
これを知っておくのと知らないのとでは、不動産会社が実際に値付けしてくる価格がどれくらいなのか、売主としても積極的に参加しながら価格を相談、決定していくことができる要素の一つになりますよね。
ぜひ有効活用してみてください。
相場を踏まえた上で実際に不動産会社に査定してもらうには
戸建やマンション、土地の売却相場の調べ方はここまでやれば完璧。もうマスターしたと言っていいし、実際に日々収益物件を売買しているプロの不動産会社も上記のように調べて売買をしています。
あとは実際の不動産屋を呼んで査定をしてもらう流れになりますが、呼ぶ際には1社だけではNG。必ず複数の業者を呼んで値付けをしてもらうことが重要です。
各社の広告宣伝力も違うし、それに伴う販売力も全然違うからです。担当者との相性もあります。
複数査定をするのとしないのとでは数百万円、物件によっては1000万円単位で売却価格が変わるケースだって普通にあるのがこの業界の怖いところです。
より正確に数字を把握するためには一括査定の活用が便利。一気に1000社以上の不動産会社にアクセスすることができますよ。
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